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Rund ums mieten
| 02.05.2011 |
Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf Verbrauch per Funk erfassen
Dass Mieter es dulden müssen, wenn die Verbrauchswerte ihrer Mietwohnung per Funk ermittelt und übertragen werden, entschied das Landgericht in Heidelberg im November 2010.
Ein Vermieter wollte das Erfassungssystem der Heiz- und Wasserversorgung in seinem Mietshaus auf ein Funksystem umstellen. Ein Mieter war hiermit nicht einverstanden und verwies auf angebliche gesundheitliche Gefahren der Funktechnik durch belastende Strahlen.
Diese Argumentation hatte vor Gericht keinen Erfolg. Das Heidelberger Gericht führte in seinem Urteil aus, dass im Mietvertrag nicht vereinbart worden war, dass in der Mietwohnung keine Funkgeräte vorhanden sein dürfen. Eine erhöhte Gesundheitsgefahr war zudem nicht nachzuweisen, zumal Mikro- und Radiowellen üblicherweise in den meisten Haushalten genutzt würden. Der Hinweis auf eine erhöhte Strahlenbelastung war kein ausreichender Grund, den Einbau der Funkgeräte zu verhindern. Dass mithilfe der bisher genutzten funklosen Ablesegeräte die Ermittlung des Wasser- und Wärmeverbrauchs noch einwandfrei möglich war, schloss die Berechtigung des Vermieters moderne Geräte zu installieren nicht aus (LG Heidelberg, Urteil v. 19.11.10, Az. 5 S 34/10). |
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| 02.05.2011 |
Mieter verweigert Vermieter Zutritt zur Wohnung? Kündigung rechtmäßig
Dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung eines Mieters berechtigt ist, wenn dieser nach einer Abmahnung dem Vermieter erneut nicht den Zutritt zu seiner Mietwohnung ermöglicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2010.
Ein Vermieter hatte seinen Mieter bereits mehrfach aufgefordert ihm Zutritt zu der Mietwohnung zu gewähren um diese mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Eine Einigung mit dem Mieter bezüglich eines festen Termins kam jedoch nicht zustande. Schließlich mahnte der Vermieter den Mieter ab und unterbreitete erneut Terminvorschläge, auf die der Mieter jedoch nicht einging. Als der entnervte Vermieter dem Mieter daraufhin kündigte, ließ der Mieter die Rechtmäßigkeit der Kündigung gerichtlich prüfen.
Der BGH entschied zu Ungunsten des Mieters, dass der Vermieter wegen des Verhaltens seines Mieters zur Kündigung berechtigt war. Der Vermieter war nicht lediglich verpflichtet, wegen des Verhaltens des Mieters eine Duldungsklage einzureichen um sich Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Einen wichtigen Grund stellt auch die Pflichtverletzung eines Mieters dar, dem Vermieter den Zutritt zu verwehren, wenn dieser die Wohnung veräußern und Kaufinteressenten zeigen will. Die Kündigung war auch nicht deshalb unwirksam, weil sich der Vermieter gegenüber dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung angeblich widersprüchlich verhalten hatte. Es war kein widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass der Vermieter dem Mieter zugleich mit der Abmahnung weitere Besichtigungstermine vorschlug (BGH, Beschluss v. 05.10.10, Az. VIII ZR 221/ 09). |
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| 02.05.2011 |
Hinsichtlich der Gartengestaltung kann der Vermieter keine Vorgaben machen
Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Gartenpflege dem Mieter obliegt, darf der Vermieter keine Vorgaben machen. Nur wenn die Pflege des Gartens unterlassen wird, darf der Vermieter entsprechende Arbeiten in Auftrag geben, entschied das Kölner Landgericht im Oktober 2010.
In einem Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter die Gartenpflege in fachgerechter Eigenleistung durchführt. Bäume und Sträucher sollten jedoch nur nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden können. Soweit die Pflege des Gartens durch den Mieter nicht erfolgte, sollte der Vermieter berechtigt sein, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Später beauftragte der Vermieter tatsächlich eine Gartenbaufirma und verlangte die entstandenen Kosten vom Mieter ersetzt. Er begründete dies damit, dass er dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses ein Grundstück mit einem englischen Rasen überlassen habe, dieser aber zwischenzeitlich mangels Pflege des Mieters von Unkraut durchsetzt sei.
Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach dem Mietvertrag war der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet. Der Vermieter konnte die Gartenpflege nur dann anderweitig in Auftrag geben, wenn der Mieter seiner Verpflichtung nicht nachgekommen wäre. Eine Unterlassung der Gartenpflege durch den Mieter konnte der Vermieter jedoch nicht nachweisen. Dass sich der englische Rasen in eine Wiese mit Unkraut verwandelt hatte, war für das Gericht kein ausreichender Nachweis. Der Vermieter durfte hinsichtlich der Gartengestaltung keine Vorgaben machen. Ein Mieter darf eine gewöhnliche Wiese einem englischen Garten vorziehen (LG Köln, Urteil v. 21.10.10, Az. 1 S 119/09). |
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| 02.05.2011 |
Ausschlussfrist für Einwendungen gilt auch bei Betriebskostenpauschale
Ein Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, wenn die Betriebskosten falsch abgerechnet wurden. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2011.
In einem Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter für die Kosten von Heizung und des Warmwasser eine monatliche Vorauszahlung leisten sollte. Hinsichtlich der übrigen Betriebskosten war ein Pauschalbetrag vereinbart worden. In den Abrechnungen der Jahre 2004 und 2005 hatte der Vermieter fehlerhaft für die pauschalierten Betriebskosten Nachzahlungen gefordert. Die fehlerhaften Abrechnungen waren dem Mieter jeweils im Dezember des Folgejahres zugestellt worden. Erst im August 2008 teilte der Mieter dem Vermieter mit, dass einzelne Kostenpositionen bereits pauschal bezahlt wurden. Da der Mieter bis dahin nicht gezahlt hatte, klagte der Vermieter auf Leistung der Nachzahlungen. Der BGH musste nun in letzter Instanz entscheiden, ob die gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen auch für Betriebskostenpauschalen gilt.
Ja, entschied der BGH. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB müssen Mieter ihre Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitteilen. Diese Frist hatte der verklagte Mieter versäumt, so dass er nach Fristablauf mit seinen Einwendungen ausgeschlossen war. Das gilt laut BGH auch dann, wenn ein Vermieter über vertraglich nicht geschuldete Betriebskosten abrechnet. Auf diese Weise soll Klarheit über Ansprüche hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen geschaffen werden. Hat ein Vermieter für alle Betriebskosten Nachforderungen geltend gemacht, muss der Mieter innerhalb der Frist einwenden, dass die Abrechnung fehlerhaft pauschalierte Betriebskosten einbezieht (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. Vlll ZR 148/10). |
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| 15.12.2010 |
Schadensersatz: Vermieter haftet nicht für überschwemmten Keller
Dass ein Mieter, der in einen Kellerraum Kunstwerke eingelagert hat, von seinem Vermieter nicht ohne weiteres Schadensersatz verlangen kann, wenn die Werke infolge eines Wasserrohrbruchs beschädigt werden, entschied das Oberlandesgericht Koblenz im September 2010.
Ein Künstler hatte einen Kellerraum gemietet und lagerte dort seine Kunstwerke. Im Februar 2008 erfuhr der Vermieter von einem Wasserrohrbruch. Ein Rohr an der Anschlussstelle der Heizung war gebrochen. Das austretende Wasser sammelte sich in dem von dem Künstler angemieteten Raum. Der Vermieter ließ deshalb umgehend das Wasser abpumpen und die in Folie verpackten Reliefs des Künstlers ins Trockene bringen. Gegen Mittag informierte der Vermieter den Mieter dann über den Vorfall. Zahlreiche Kunstwerke waren stark beschädigt. Der Mieter verlangte vom Vermieter Schadensersatz wegen dieser Schäden.
Zu Unrecht! Das OLG Koblenz entschied zu Gunsten des Vermieters und wies die Schadensersatzklage des Mieters ab. Den Vermieter traf kein Verschulden an dem Rohrbruch. Eine generelle Pflicht von Vermietern, Leitungen ohne konkreten Anlass einer Generalinspektion zu unterziehen, besteht nicht. Der Vermieter hatte die Heizungsanlage in regelmäßigen Abständen geprüft. Dem Vermieter war auch nicht anzulasten, dass er zunächst nur alles dafür getan hatte, um das Wasser im Keller zu beseitigen. Nur wenn der Vermieter gewusst hätte, dass der Mieter im Keller wertvolle Kunstwerke lagert, hätte er den Mieter sofort informieren müssen. Der Vermieter hatte aber keine Kenntnis vom Inhalt des Kellers (OLG Koblenz, Urteil v. 30.09.10, Az. 2 U 779/09). |
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| 15.12.2010 |
Mietkaution
Die Mietkaution sicher alle, auch noch nicht fällige, Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Sie erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Freist zu, innerhalb derer er über die Mietkaution abrechnen muss. Diese Frist ist gesetzlich nicht geregelt und bemisst sich an den Umständen des Einzelfalls.
Liegt dem Vermieter selbst die Betriebskostenabrechnung noch nicht vor, ist dies bei der Bemessung der Frist zu berücksichtigen. Das gilt auch, wenn sich für den Mieter in den zurückliegenden Abrechnungsperioden jeweils Guthaben errechneten, denn daraus kann nicht geschlossen werden, dass sich für den noch ausstehenden Abrechnungszeitraum keine Nachzahlung ergibt. (AG München, Urteil v. 29.072010 474 C 14984/10) |
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| 15.12.2010 |
Mieter mindert wegen nicht angezeigter Mängel – Vermiter darf kündigen
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in der letzten Woche, dass Mieter wegen eines Mangels der Wohnung nur dann Miete zurückbehalten können, wenn sie dem Vermieter den Mangel zuvor angezeigt haben.
Ein Mieter hatte für die Monate April, Mai, Juni und Juli 2007 keine vollständige Miete gezahlt. Deshalb kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gegen Ende des Sommers fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Nach Zugang der Kündigung widersprach der Mieter dieser Aktion des Vermieters schriftlich und wies ihn in dem Schreiben auf Schimmel in mehreren Zimmern hin. Der Mieter war der Ansicht, dass er wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht habe. Der Vermieter hielt die Kündigung dennoch aufrecht und klagte auf Räumung.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der Mieter hatte kein Recht, die Miete wegen Schimmelpilzbefalls einzubehalten. Das gesetzlich vorgesehene Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf einen Vertragspartner Druck zur Erfüllung seiner Vertragspflichten auszuüben. Solange einem Vermieter jedoch ein Mangel der Mieträume nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt werden. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht erst nach einer Anzeige des Mangels (BGH, Urteil v. 03.11.10, Az. VIII ZR 330/09). |
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| 14.06.2010 |
Grillen ist nur eingeschränkt erlaubt
Grundsätzlich ist das Grillen auf der Terrasse oder auf dem Balkon einer Mietwohnung erlaubt.
Bei erheblichen Beeinträchtigungen durch starken Qualm vom Grill, ist jedoch auch ohne ausdrückliches Verbot das Grillen nicht gestattet. Dabei ist es egal, ob der Grill im Garten, auf dem Balkon oder auf der Terrasse steht, wer das Verbot missachtet, dem droht eine Abmahnung oder sogar die Kündigung. Dies entschied das Landgericht Essen (Az.: 10 S 438/01)
Allgemein empfehlen die Gerichte immer wieder den Einsatz von Elektrogrills statt Holzkohle, um für die Nachbarn die Beeinträchtigungen durch den Rauch so gering wie möglich zu halten. |
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| 14.06.2010 |
Kaution sichert auch Nachforderungen
Einige Mieter sind grundsätzlich der Meinung, dass die Kaution nach Auszug aus der Wohnung sofort fällig wird und der Vermieter von einem Zurückbehaltungsrecht wegen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung keinen Gebrauch machen könne.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied jedoch, dass der Sicherungszweck einer Kaution sich auch auf Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung erstreckt. Eine Kaution sichert grundsätzlich alle Ansprüche eines Vermieters aus dem Mietvertag (AZ: 10 U 58/09) |
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| 14.06.2010 |
Rückbauklausel im Mietvertrag ist wirksam
Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses „Ein- und Ausbauten .... zu entfernen, wenn durch sie eine weitere Vermietung erschwert sein sollte“ ist wirksam.
Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf zugunsten des Vermieters. Gesetzlich ist es sogar grundsätzlich vorgesehen, Ein- und Ausbauten nach Vertragsende zu beseitigen. Diese Klausel des Mietvertrages lockere die gesetzliche Regelung sogar noch zugunsten des Mieters (AZ: 24 U 56/08) |
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| 04.01.2010 |
10.000 € bei Schlüsselverlust
Wird einem Mieter der Haustürschlüssel zur Gesamtwohnanlage gestohlen, so muss er Schadenersatz für die Installation einer neuen Schließanlage leisten, wenn der Diebstahl dadurch erleichtert wurde, dass der Schlüssel zusammen mit einem Notebook in einer Tasche unter dem Sitz seines Autos aufbewahrt worden war. (Hier kostete das den Mieter rund 10.000 €. Das Kammergericht Berlin hielt den kompletten Austausch der Schließanlage für notwendig, weil der Dieb aus den in der Tasche liegenden Unterlagen ersehen konnte, wo sich das Gebäude befand, zu dem die Schlüssel "passten".) (AZ: 8 U 151707) (Fundstelle: Immobilienservice NRW). |
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| 04.01.2010 |
Wäschetrocknen in der Wohnung
Sieht eine Hausordnung ausdrücklich vor, dass die Mieter Wäsche nur auf dem Balkon oder in einem Trockner auch in der Wohnung getrocknet werden darf, und steht ein Gemeinschaftstrockenkeller zur Verfügung, so hat der Vermieter das Recht, einem Mieter das Wäsche trocknen in der Wohnung ohne den Einsatz eines Trockners zu untersagen. Das Amtsgericht Düsseldorf unterstrich, dass er damit Feuchtigkeitsschäden vorbeugen kann, was einen "sachgemäßen Grund" für das Verbot darstelle. (AZ: 53 C 1736/08) (Fundstelle: Immobilienservice NRW. |
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| 04.01.2010 |
Trittschall
Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH weist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht und vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Dies soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Fundstelle: Immobilienservice NRW). |
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