Beschluss zugestimmt? Eigentümer verliert Anfechtungsbefugnis

Ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) stellt fest, dass ein Wohnungseigentümer nicht später einen Beschluss anfechten darf, wenn er diesem in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat.
Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung seine Zustimmung zu einem zur Abstimmung vorgelegten Beschlussthema erklärt und anschließend erst seinen Widerspruch zu Protokoll gegeben. Danach reichte er fristgemäß Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein.

BGH: Hohe Kostenmehrbelastung eines Einzelnen rechtfertigt nicht immer Änderung des Verteilungsschlüssels

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Dezember 2010 in einem wichtigen Urteil, dass auch eine Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers in Höhe von 70% keinen Anspruch auf Umstellung des Verteilerschlüssels begründet.
Zuvor war in einer Eigentümergemeinschaft Streit darüber entstanden, ob eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels erforderlich ist. Entsprechend der Gemeinschaftsordnung wurden bisher die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf die einzelnen Mitglieder umgelegt. Ein Eigentümer eines Büros mit Tiefgaragenstellplatz forderte aber die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung dazu auf, den Verteilerschlüssel so abzuändern, dass zukünftig die Kosten entsprechend der Flächenanteile berechnet werden. Die Fläche seines Teileigentums betrug nur 10% der Gesamtfläche der Anlage. Die bisher praktizierte Kostenverteilung ergab für den betroffenen Eigentümer eine Mehrbelastung von 70% gegenüber einer Kostenverteilung entsprechend seines Flächenanteils. Da die Eigentümergemeinschaft den Antrag des Eigentümers ablehnte, reichte dieser Klage ein.
Der BGH lehnte eine Abänderung der Kostenverteilung ab. Einzelne Eigentümer können eine andere Kostenverteilung nur dann durchsetzen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung ungerecht und unzumutbar ist. Dies setzt nach neuerer Rechtsprechung voraus, dass die bisher praktizierte Kostenverteilung gegenüber der gewünschten zukünftigen Verteilung eine Mehrbelastung von mindestens 25% ausmacht. Diese Grenze war hier mit 70% deutlich überschritten.

WEG-Beschluss ohne notwendige Mehrheit: anfechtbar, nicht nichtig

Wenn die in einer Öffnungsklausel vorgesehene Mehrheit nicht ausreicht, um einen Eigentümerbeschluss zustande kommen zu lassen, ist dieser Beschluss nur anfechtbar und nicht etwa nichtig. So entschied das Landgericht (LG) München hinsichtlich eines WEG-Beschlusses bei dem die notwendige Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer (Quorum) nicht erreicht wurde.
Ungeklärt war in einer Eigentümergemeinschaft die Wirksamkeit eines Beschlusses, der auf der Grundlage einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung verabschiedet worden war. Der Beschluss hatte nicht die vorgeschriebene Mehrheit von ¾ aller Eigentümer erhalten. Daraufhin war Klage beim zuständigen Gericht eingereicht worden.

Beseitigungsanspruch verjährt: Eigentümer darf aber selbst tätig werden

Wie der BGH zu Jahresbeginn feststellte, darf ein betroffener Grundstückseigentümer eine Störung selbst beseitigen, auch wenn sein Anspruch auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes bereits verjährt ist.
In dem Rechtstreit hatte ein Grundstückseigentümer die Gemeindeverwaltung aufgefordert, ein Gerüst auf seinem Grundstück zu beseitigen. Die Gemeinde hatte schon 1987 diese Konstruktion an einer abschüssigen Straße angelegt, um eine Mauer zu errichten. Der betroffene Eigentümer bemängelte, dass diese Stützkonstruktion mit seinem Gebäude verbunden worden war und deshalb nachteilige Auswirkungen auf die Statik der Immobilie habe. Hierdurch seien Rissen und andere bauliche Schäden entstanden. Die Gemeinde machte hingegen geltend, dass eventuelle Ansprüche des Grundstückseigentümers bereits verjährt seien.

Begrenzung der Redezeit ist zulässig

Das Amtsgericht Koblenz urteilte dieses Jahr, dass prinzipiell die Redezeit in einer Eigentümerversammlung eingeschränkt werden kann. Die Voraussetzung: Eine solche Begrenzung muss für die ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung notwendig sein. Denn die zur Verfügung stehende Zeit soll gerecht und unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verteilt werden.

Die Koblenzer Richter entschieden zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Die Bedingung für die Beschränkung der Redezeit durch Beschluss ist, dass sie der ordnungsgemäßen Durchführung von Versammlungen dient. Dies ist der Fall, wenn die zur Verfügung stehende Zeit möglichst gerecht verteilt werden soll, damit nicht einzelne Eigentümer mit ausufernden Beiträgen die Versammlungszeit verbrauchen. Denn übermäßig lange und vom Thema abweichende Beiträge gehen zulasten der Redezeit anderer Eigentümer, so das Gericht. Um Missbrauch zu verhindern und eine zumutbare Dauer einer Versammlung zu gewährleisten, darf die Redezeit beschränkt werden (AG Koblenz, Urteil v. 18.05.10, Az. 133 C 3201/09).

Gemeinschaft kann Berater stillschweigend zur Versammlung zulassen

Dass die Anwesenheit einer Peson, die nicht Eigentümer ist, in einer Eigentümerversammlung per Beschluss und auch stillschweigend gestattet werden kann, entschied das Landgericht in Karlsruhe im Mai 2010.
Eine Versammlung von Wohnungseigentümern ist grundsätzlich nicht öffentlich. Im Einzelfall darf aber eine Person, die nicht Eigentümer ist, zur Beratung hinzugezogen werden. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann die Teilnahme per Geschäftsordnungsbeschluss genehmigen. Beanstandet später ein Wohnungseigentümer die Anwesenheit des Dritten und schweigen die anderen Eigentümer auf diesen Einwand, ist das so zu verstehen, dass sie die Anwesenheit des Dritten mehrheitlich billigen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung liegt dann nicht vor (LG Karlsruhe, Urteil v. 11.05.10, Az. 11 S 9/08).

Ersatzanspruch von Eigentümergemeinschaft bei Schäden durch Mieter verjährt

Ansprüche, die Wohnungseigentümer wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gegen andere Mieter erheben, verjähren binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im August 2010.
Zuvor hatte ein Mieter bei seinem Auszug im Juni 2008 den Aufzug einer Wohnanlage beschädigt. Der entstandene Schaden belief sich auf 6.000 €. Die Eigentümergemeinschaft machte wegen dieser Beschädigung des Gemeinschaftseigentums Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend. Diese Klage wurde aber erst im Dezember 2009 eingereicht. Deshalb berief sich der Mieter auf Verjährung.

Ersatzanspruch von Eigentümergemeinschaft bei Schäden durch Mieter verjährt

Ansprüche, die Wohnungseigentümer wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gegen andere Mieter erheben, verjähren binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im August 2010.
Zuvor hatte ein Mieter bei seinem Auszug im Juni 2008 den Aufzug einer Wohnanlage beschädigt. Der entstandene Schaden belief sich auf 6.000 €. Die Eigentümergemeinschaft machte wegen dieser Beschädigung des Gemeinschaftseigentums Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend. Diese Klage wurde aber erst im Dezember 2009 eingereicht. Deshalb berief sich der Mieter auf Verjährung.

Ein Verwaltungsbeirat muss aus 3 Mitgliedern bestehen

Der BGH hat nun entschieden, dass ein Verwaltungsbeirat aus nicht weniger als 3 Vertretern zusammengesetzt sein darf.
Nach ausdrücklichem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ist der Beirat mit 3 Wohnungseigentümern zu besetzen. Ein Beirat mit einer geringeren Personenzahl entspricht nicht „ordnungsgemäßer Verwaltung“.

Einbau von Kaltwasserzählern

In einer Eigentumsanlage waren Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig und die übrigen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG abzurechnen, so sah es die Teilungserklärung vor.
Mehrheitlich beschloss die Eigentümergemeinschaft den Einbau von Kaltwasserzählern. Ein Wohnungseigentümer klagte deshalb mit der Begründung, dass die Einstimmigkeit fehle, da es sich um eine bauliche Veränderung handele.
Der BGH urteilte jedoch, dass es sich bei dem Einbau von Kaltwasserzählern nicht um eine bauliche Veränderung, sondern vielmehr um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Der Beschluss war daher rechtswirksam.

Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen

Der mangelnden Zahlungsmoral einiger Eigentümer hat das Kammergericht Berlin nun einen Riegel vorgeschoben. Fasst eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss, in dem dem säumigen Eigentümer das Wasser abgedreht werden soll, ist dieser Beschluss rechtens. Bei erheblichen Rückständen darf die Wasserversorgung oder die Versorgung der Heizenergie gekappt werden. (AZ: 24 W 7/01)

Sichtschutz am Balkon von Eigentumswohnungen

Will ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon einen Sichtschutz anbringen, um sich damit gegenüber seinem Nachbarn abzuschirmen, so muss er die "spanische Wand" wieder entfernen, wenn der Nachbar damit nicht einverstanden ist. Dies deshalb, weil es sich um eine "bauliche Veränderung" gehandelt hatte, die ohne die Zustimmung des Nachbarn nicht vorgenommen werden darf. (Der Nachbar hatte sich hier gegen den Sichtschutz gewehrt, weil sich damit der "vorher großzügige Balkon verändert" habe. Der beklagte Wohnungseigentümer habe schließlich den Kaufvertrag unterschrieben, als noch keine Trennwand vorhanden gewesen sei. Das Landgericht Itzehoe folgte dem.) (AZ: 1 S (W) 1/07).

Dürfen Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Nein! Die Versammlungen von Wohnungseigentümern sind nicht öffentlich. Das bedeutet, dass Mieter solcher Wohnungen grundsätzlich nicht an diesen Versammlungen teilnehmen dürfen - es sei denn, ihr Vermieter habe sie dazu bevollmächtigt. Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschluss gefasst, Mietern generell die Teilnahme zu erlauben, so wird er vom Gericht - auf Antrag eines Eigentümers - für nichtig erklärt, weil damit gegen das Gesetz verstoßen würde. (Amtsgericht Bochum, 94 C 26/08).

Verspätete Meldung eines Versicherungsschadens durch den Eigentümer

Reicht eine Hauseigentümerin eine Schadensmeldung über einen Sturmschaden erst zehn Monate nach dem Sturm ein, weil sie das Malheur zuvor versehentlich einer anderen Versicherung gemeldet hatte, die dafür nicht zuständig gewesen ist, so hat die Versicherte grob fahrlässig gehandelt. Nur "unverzügliches" Ein-reichen eines Schadens könne zur Leistung durch den Versicherer führen, so das Landgericht Köln. Das gelte jedenfalls dann, wenn es sich um einen großen Schadensbetrag handelt (wie hier um 90.000 €), bei dem ein Versicherungsnehmer angehalten sein müsste, die Unterlagen sorgfältig zu prüfen. (Die Versicherte hatte sich erst 10 Monate später bei der zuständigen Versicherung gemeldet, weil sie längere Zeit erkrankt war. Das Gericht entschuldigte die erhebliche Verspätung dennoch nicht: Das Unternehmen habe nach so langer Zeit keine Chance mehr gehabt, "Ursachen und Hergang des Schadenereignisses aufzuklären".) (AZ: 20 O 1/08).